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☆ 区分所有建物への投資比較 ☆ |
■ 一棟ＶＳ区分所有（区分所有の優位性）
区分所有建物に投資するメリットとして、第一に考えられるのは、
一棟物件に比較して少額で投資ということです。【投資の小口化】
また、複数所有した場合は一棟物件に比べて立地、使用目的タイプ別、建築年を混合させて投下資本を最大限にリスク分散できます。【リスク分散】
そして、ここがタイムリーなポイントですが、都市部では不動産投資に拍車がかかってきており、一棟収益物件は以前と比較してかなり低い利回りで流通しています。
ところが区分所有投資はまだ加熱状態になっていません。【市場の沈着】
以上のような理由から、区分所有は流通性と好利回りで魅力的な投資商品と考えられます。
■ 新築ＶＳ中古
不動産は本来、積算価値で価格を算出しますが、新築だけはプレミアム・プライスです。不動産本来の「積算評価額」プラス「新築という優位性」が価格に含まれているわけです。プレミアム部分は価格の３割相当と見てよいと思います。そのため新築は資産の評価目減りが著しく、もし売却した場合、キャピタル・ロスが発生しやすい性格を持っています。これは投資商品としては最大級の難点といってよいでしょう。また、入居者の賃料も新築初代はプレミアムがつきますが、二代目からは極端に下落します。それは絶えず新築が供給され続けているからです。
■ 居住用ＶＳオフィス
物件の立地しているエリア需給バランスが取れていれば、どちらも問題なし。ただ、オフィス、店舗の方が、空室になると次の賃借人が入居するまで時間がかかる分、高い利回りで商品が流通しています。
■ ワンルームＶＳファミリータイプ
都市部では今、ワンルーム（１Kも含む）建設ラッシュです。
近い将来、ワンルームの需給バランスは崩れてしまうのではないでしょうか。
入居率の低下です。
しかしファミリータイプの賃貸物件が新しく建つことはほとんどありません。ワンルームに比べて収益率が悪いからですが、更に昨今の土地値の上昇も加わって、まずはお目にかかることはありません。
こういった希少性を持つファミリータイプですが、前述したように収益性が弱いという面があります。
ところが、中古の分譲マンションはどうでしょう。
たとえば、築後１５年ほどの中古マンション（20坪位）で1000万円前後のものが多くあります。この部屋で賃貸募集をすれば家賃８万は取れるでしょう。すると表面利回り９．６％になります。
昨今、このような利回り不動産はそうはありません。
あくまで、この利回りは中古物件ならではの稼動性です。
ところで中古物件は修繕費が多く発生するので収益を減じてしまうといわれます。しかし、分譲マンションの場合、区分所有者からなる管理組合が修繕積立金を準備しています。大掛かりな修繕計画が積立金を上回ってしまうケースもなくはないでしょうが、まったく準備されていないことは稀でしょう。この点も、修繕部分が発生する度に収益果実が毀損する一棟収益物件にくらべて逆に中古区分所有の方が安定しているといえるでしょう。
■ 郊外型と都心型
ファミリータイプならどちらでも大丈夫でしょう。ただし、地域による価格差は賃料と売買価格では同じ曲線は描きません。大まかに分けて郊外型の方が利回りが良いケースが多いようです。
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